不動産経済研究所はこのほど、「首都圏・近畿圏の新築マンション市場予測―2019年年間(1～12月)の供給予測―」をまとめた。

【首都圏の新築マンション市場予測】
　3万6700戸前後(2017年比2.2％増)となる2018年と比べると、2019年は0.8％増の3万7000戸となる見通しで、微増ではあるものの2年連続の増加となる。消費増税前の駆込み、その後の反動減ともに限定的で、年明けから順次販売が始まる大型案件の人気次第では供給戸数がさらに上乗せされる可能性もある。
　供給予測のエリア別の内訳は、東京都区部1万6000戸(対2018年見込み比±0.0％)、東京都下4000戸(同14.3％増）、神奈川県8500戸(同9.0％増)、埼玉県4500戸(同4.7％増)、千葉県4000戸(同21.6％減)と、東京都下、神奈川県、埼玉県が増加する見込み。
　2018年1～11月の平均価格は、対2017年比0.7％下落の5864万円とわずかにダウンしたものの、郊外でも立地を厳選していることもあって高値が続いている。2019年も供給の主力は駅近物件という傾向は変わらず、価格が大きく下落することはなさそうだ。商品特性のテーマとしては、省エネ・創エネ設備や子育て支援などへの関心が集まる。
　なお、2018年年間の供給戸数は、東京都区部１万6000戸、東京都下3500戸、神奈川県7800戸、埼玉県4300戸、千葉県5100戸の合計3万6700戸程度を見込んでいる。東京都下が前年比12.8％減、神奈川県も8.7％減と落ち込むものの、千葉県が51.4％増と大きく伸ばすほか、埼玉県も8.7％増となり、首都圏全体では2.2％増と2年連続で増加する見込み。
　その一方で、マンション着工は減少しており、2018年1～10月の着工戸数は前年同期比22.2％減の4万3784戸となっている。エリア別では東京都2万6135戸(前年同期比28.7％減)、神奈川県9987戸(同3.4％減)、埼玉県4792戸(同39.2％増)、千葉県2870戸(同50.8％減)と、千葉県と東京都の落込みが目立っている。
　また、在庫は2018年11月末現在で前年同月比8.2％増の6749戸と増加しているものの、2018年年間を通してほぼ6000戸台で安定的に推移している。
　今後の首都圏マンション市場は、都心の高額物件や湾岸部の大型案件が高い人気を維持するほか、高輪新駅周辺などへの注目が高まる。また郊外部でも駅近の大型再開発案件などの人気が根強いことから、消費増税の経過措置終了後の2019年4月以降もこのような物件の供給の勢いが止まらなければ、2019年の供給戸数はさらに上乗せされて4万戸に近づく可能性もある。

【近畿圏の新築マンション市場予測】
　2019年の年間発売戸数は2018年からほぼ横ばい(0.5％増)の2万戸程度になる見通しである。2018年は前年比1.7％増の1万9900戸前後となる見込みである。消費増税の影響により、当初予測の1万8000戸よりも上振れした。契約率は3月と5月には6割台に落ち込んだが、6月からは6か月連続で好調ラインの70％を上回っており、需給ともに好調で安定した1年であった。
　2019年の供給については、一部の地域では引き続きホテル建設との競合がみられるものの、発売が後ろずれしたタワーや市内外周部へのエリア移行により、大阪市部、京都市部での増加が予想される。駆込み需要によるファミリー物件が市場を牽引するも、北摂の人気エリアは高価格化による契約率低迷が続き、また物件の小規模化もあり大阪府下は供給減の見込み。
供給予測のエリア別の内訳は、大阪市部9800戸(対2018年見込み比6.4％増)、大阪府下4000戸(同8.7％減）、神戸市部2000戸(同18.0％減)、兵庫県下1800戸(同16.1％増)、京都市部1200戸(同12.1％増)、京都府下100戸(同42.9％増)、奈良県200戸(同31.0％減）、滋賀県800戸(同1.2％減)、和歌山県100戸(同25.0％増)。
　また、在庫は2018年11月末で2648戸と徐々に積み上がりつつあるが、いまだに低い水準。今後は価格高騰によるさらなる積上がりも懸念される。
　建築コスト、マンション用地の土地価格は上昇が継続しているが、大阪万博決定によりマンション価格の先高感はさらに強まることも予想される。値ごろ感のある駅近・大規模物件には引き続き人気が集中する見込み。

〔ＵＲＬ〕https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/354/y2019.pdf
【問合先】企画調査部03―3225―5301